فرمولی برای سرمایه گذاری

جهت تحلیل درست سود ساخت و ساز باید تمامی نکات را به دقت بررسی کرد.

سیو سود در بورس و فرمول آن به زبان ساده

در این مقاله ویدیویی سیو سود به زبان ساده و فرمول محاسبه آن را گفتم.

ولی بدانید و آگاه باشید که:

سیو سود و سود مرکب در بازار سهام معجزه نمی کند!

این شما هستید که معجزه می کنید و حتما باید به مباحث اصلی بورس مثل تحلیل تابلوخوانی، تحلیل تکنیکال، تحلیل بنیادی و تحلیل ذهنی مسلط باشید

تا بتوانید از مباحث فرعی بورس مثل سود مرکب و سیو سود استفاده کنید.

تمام تحلیل های فوق را در یک دوره ویژه آموزشی به نام پرنده طلایی بورس آماده کرده ام تا بتوانید به زبان ساده به مباحث اصلی مسلط شوید.

ویدیوی آموزشی سیود سود در بورس

فرمول محاسبه سیو سود در سهام

نحوه محاسبه سیو سود با دو فرمول ساده زیر انجام می شود:

1. فرمول ۱ = مبلغ اصل سرمایه گذاری تقسیم بر قیمت فروش سهم
2. فرمول ۲ = مبلغ سود سرمایه گذاری تقسیم بر قیمت فروش سهم

به همین سادگی و به همین خوشمزگی تمام شد رفت! 🙂

سیو سود در تک تک سهام های بورس با فرمول هایی که گفتم انجام می شود.

دو مدل سیو سود در بورس

1. برداشت یا خارج کردن اصل سرمایه (طبق فرمول ۱)
2. برداشت یا خارج کردن سود سرمایه (طبق فرمول ۲)

فرض می کنیم شما ۱۰۰۰۰ سهام حتاید را با تحلیل و تفسیر شخصی خودتان در قیمت ۱۰۰۰ تومان خریداری کردید.

(یعنی مبلغ اصل سرمایه گذاری شما ده میلیون تومان شده است.)

و دوباره طبق تحلیل و تفسیر شخصی خودتان احتمال می دهید از قیمت ۱۲۰۰ تومان شروع به اصلاح کند، پس تصمیم می گیرید که در قیمت ۱۲۰۰ تومان بفروشید.

(یعنی مبلغ سود سرمایه گذاری شما دو میلیون تومان شده است.)

چون علم غیب ندارید و ممکن است احتمال شما، اشتباه از آب دربیاید و سهم از قیمت ۱۲۰۰ تومان اصلاح نکند و رشد کند

می توانید طبق فرمول های گفته شده به دو مدل سیو سود کنید

در روش اول

تعدادی از سهام تان را می فروشید تا اصل پولتان را خارج کنید و سود پولتان را در سهام نگه دارید.

یعنی طبق فرمول ده میلیون تومان را تقسیم بر ۱۲۰۰ تومان می کنید و تعداد ۸۳۳۳ برگ از سهام خودتان را می فروشید و تعداد ۱۶۶۷ برگ سهام را نگه می دارید.

در روش دوم

تعدادی از سهام تان را می فروشید تا سود پولتان را خارج کنید و اصل پولتان را در سهام نگه دارید.

یعنی طبق فرمول دو میلیون تومان را تقسیم بر ۱۲۰۰ تومان می کنید و تعداد ۱۶۶۷ برگ از سهام تان را می فروشید و تعداد ۸۳۳۳ برگ سهام را نگه می دارید.

درباره صادق عباسی

بزرگترین و قوی ترین استراتژی سرمایه گذاری بدون ریسک در بازار بورس فقط در ذهن خود توست پس در تحلیل ها و حرف های دیگران، دنبال پیدا کردن فرمول یا معجزه نباش! چون پیش بینی ها در بهترین حالت، فقط ۲۰ درصد جواب می دهد و ۸۰ درصد لازم است که روانشناسی سرمایه گذاری بلد باشی و مربی ذهن خودت شوی. و اینجا دقیقا همان جایی است که قرار است به سودهای بزرگ برسی.

مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای

مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای مدلی است که رابطه بین ریسک و بازده مورد انتظار یک دارایی را توصیف کرده و برای قیمت گذاری اوراق بهادار پر ریسک مورداستفاده قرار می‌گیرد. فرمول مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای برای محاسبه بازده مورد انتظار عبارت است از:

مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای
Rs = Rf + β (Rm – Rf )
در این فرمول:

Rs= نرخ بازده مورد انتظار دارایی

Rf= نرخ بهره بدون ریسک

β= بتای اوراق بهادر یا دارایی

Rm = بازده پیش‌بینی‌شده بازار

ایده اصلی پشت مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای این است که بازده سرمایه سرمایه گذاران باید از دو راه جبران شود: اول ارزش زمانی پول و دوم پاداش ریسک.

ارزش زمانی پول با نرخ بهره بدون ریسک در فرمول نشان داده می‌شود و سرمایه آن‌ها را با سرمایه گذاری در هر نوع دارایی در یک بازه زمانی جبران می‌کند. نیمه دوم از فرمول، پاداش ریسک را نشان می‌دهد و مقدار پاداشی را که سرمایه گذار برای ریسک اضافی مطالبه می‌کند، نشان می‌دهد.

مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای می‌گوید که سود مورد انتظار سهام یا پرتفوی برابر با نرخ بهره بدون ریسک به‌علاوه پاداش ریسک پذیری است. اگر بعد از محاسبه از طریق این فرمول مشخص شود که سود مورد انتظار شما، سود موردنیازتان را برآورده نمی‌کند، قطعاً شما سرمایه گذاری نخواهید کرد.

با استفاده از مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای و فرضیات زیر، می‌توانیم بازده مورد انتظار از سرمایه گذاری در یک سهام را در این مثال محاسبه کنیم: اگر نرخ بهره بدون ریسک ۱۵ درصد باشد، بتای سهم موردنظر شما ۲ باشد و بازده مورد انتظار بازار بورس هم ۲۲ درصد باشد، انتظار می‌رود سهام سودی در حدود ۲۹ درصد ایجاد کند.

((۱۵%-۲۲%)۲+۱۵%)
معادل‌ انگلیسی مدل قیمت گذاری دارایی های سرمایه ای عبارت است از:

نحوه محاسبه سود ساخت و ساز و تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود

یکی از وظایف مشاورین املاک حرفه‌ای ارائه مشاوره ساخت، خرید یا فروش است. یکی از توانایی‌های ضروری برای مشاورین املاک در این خصوص، توانایی تحلیل سود ساخت و ساز است. در این مقاله روش تحلیل سود ساخت مسکن را با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان بررسی می‌کنیم.

چه عواملی در سود ساخت مسکن موثر هستند؟

به طور کلی می‌توان گفت ۳ عامل زیر تعیین کننده سود ساخت هستند:

1. قیمت زمین
2. هزینه ساخت
3. قیمت نوساز

به عبارت دیگر، سود ساخت با استفاده از فرمول زیر قابل محاسبه است:

سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

همانطور که می‌بینید، زمانی سود ساخت افزایش می‌یابد که قیمت نوساز بالاتر بوده، قیمت زمین و هزینه ساخت پایین‌تر باشد. با توجه به این حقیقت که هر چه قیمت نوساز بالاتر باشد، قیمت زمین نیز بالاتر خواهد بود، در نتیجه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان به امری تعیین کننده تبدیل می‌شود.

پیش از اینکه به این مسئله بپردازیم، موضوع هزینه ساخت را به صورت مختصر بررسی می‌کنیم.

بررسی تاثیر هزینه ساخت در سود ساخت و ساز

به طور کل هزینه ساخت را می‌توان به دو بخش تقسیم‌بندی کرد:

1. هزینه ساخت تا پایان مرحله سفت کاری
2. هزینه ساخت مربوط به نازک کاری

هزینه ساخت تا مرحله سفت کاری تقریبا در نقاط مختلف یکسان است. یعنی این هزینه در جاهای مختلف شهر تفاوتی ندارد. عاملی که می‌تواند روی هزینه ساخت اثر گذار باشد، هزینه مربوط به مرحله نازک کاری است.

طبیعتاً اگر زمین مورد نظر در پایین شهر باشد، منطقی است که پایین‌ترین هزینه نازک کاری را برای ساخت و ساز در نظر بگیریم. همچنین اگر زمین در مناطق مرفه نشین و بالا شهر باشد، می‌توان برای نازک کاری هزینه بیشتری صرف کرد.

به عنوان مثال اگر در حال حاضر کف هزینه ساخت و ساز ۲ و نیم میلیون تومان به ازای هر متر مربع باشد، برای ساخت یک خانه کاملا خوب (از نظر نازک کاری) می‌توان این هزینه را تا ۴ میلیون تومان و برای یک خانه لاکچری می‌توانید این رقم را مثلا تا ۷ میلیون تومان افزایش دهید.

نکات مهم در محاسبه هزینه ساخت و ساز

جهت تحلیل درست سود ساخت و ساز باید تمامی نکات را به دقت بررسی کرد.

برای محاسبه هزینه کلی ساخت در فرمولی که بالاتر به آن اشاره کردیم، باید مراقب باشید که قیمت هر متر مربع ساخت را در متراژ زمین ضرب نکنید. فرمول درست برای محاسبه هزینه ساخت عبارت است از:

هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت × زیربنای مفید

زیربنای مفید نیز با توجه به ۳ فاکتور زیر بدست می‌آید:

1. متراژ کلی زمین
2. درصد ساخت زمین
3. تراکم

برای محاسبه زیربنای مفید می‌توانید از این فرمول استفاده کنید:

زیربنای مفید = تراکم × (متراژ کلی زمین × درصد ساخت زمین)

مثلا اگر زمین مورد نظر ۳۰۰ متر بوده و ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشد و تراکم آن ۴ باشد، زیربنای مفید به این ترتیب محاسبه می‌شود:

۷۲۰ = ۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)

با فرض اینکه هزینه ساخت هر متر مربع ۳ میلیون تومان است، هزینه کل ساخت که باید در فرمول سود ساخت قرار گیرد معادل ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان است.

پیشنهاد می‌کنیم مقاله مربوط به درصد ساخت زمین را حتما مطالعه کنید، تا از تاثیر آن در سرمایه‌گذاری آگاه شده و نکات مهم در خصوص مسئله کارشناسی و انتخاب زمین را به طور کامل بیاموزید تا بدانید چند درصد زمین را میتوان ساخت .

همانطور که می‌بینید، از یک طرف امکان مانور کمی روی هزینه ساخت و ساز وجود دارد. از طرف دیگر قیمت نوساز منطقه عاملی است که کنترلی بر آن نداریم. در نتیجه می‌توان گفت قیمت زمین، عاملی کلیدی در بررسی سود ساخت است.

اینجاست که مسئله نسبت قیمت زمین به آپارتمان و بررسی تاثیر آن در سود ساخت اهمیت خود را به رخ می‌کشد. در ادامه این موضوع را بررسی می‌کنیم.

روش محاسبه سود ساخت و ساز

اگر فرمول محاسبه سود ساخت را بدانید، محاسبه آن کار راحتی است.

مجددا فرمول محاسبه سود ساخت را یادآوری می‌کنیم:

سود ساخت و ساز = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

توضیح دادیم که هزینه ساخت چگونه و با چه فرمولی محاسبه می‌شود. در این بخش به طور مختصر روش محاسبه قیمت نوساز را مرور می‌کنیم.

فرض کنید با بررسی‌هایی انجام شده می‌دانید قیمت هر متر مربع بنای نوساز ۲۰ میلیون تومان است. اگر متراژ زمین شما ۳۰۰ متر باشد، برای محاسبه قیمت نوساز نباید ۲۰ میلیون تومان را در ۳۰۰ متر ضرب کنید.

همانطور که برای محاسبه هزینه ساخت به جای متراژ کل زمین، زیربنای مفید را ملاک قرار دادیم، برای محاسبه قیمت نوساز ملک مورد نظر نیز باید متراژ مفید را در نظر بگیریم.

بنابراین با فرض ۳۰۰ متر مربع زمین، ۶۰ درصد اجازه ساخت، تراکم ۴ و قیمت هر متر مربع نوساز ۲۰ میلیون تومان، قیمت نوساز به این ترتیب محاسبه می‌شود:

قیمت نوساز = قیمت هر متر مربع نوساز × [ تراکم × (متراژ کل زمین × درصد ساخت زمین)]

۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان = ۲۰ میلیون × [۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)]

فرض می‌کنیم قیمت زمین نیز متری ۳۰ میلیون تومان است. قبلا هزینه ساخت برای این مثال را محاسبه کرده بودیم. بنابراین تا حالا به این ارقام رسیده‌ایم:

• قیمت کل زمین: 9 میلیارد تومان = 30 میلیون تومان × ۳۰۰ متر مربع
• هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان
• قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان

بنابراین سود ساخت و ساز به این ترتیب قابل محاسبه است:

۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون = (9 میلیارد + ۲ میلیارد و ۱۶۰) – ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون

تا این مرحله روش محاسبه سود ساخت را آموخته‌ایم. در ادامه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان را عمیق‌تر مورد بررسی قرار داده و نکاتی کاربردی برای ارائه مشاوره سرمایه‌گذاری، در اختیار مشاورین املاک قرار می‌دهیم.

بررسی نسبت قیمت زمین به آپارتمان و اثر آن در سود ساخت

نسبت قیمت زمین به آپارتمان چه اثری در سود ساخت مسکن دارد؟

نکته مهمی که باید در ابتدای این بحث به آن توجه کنید این است که نمی‌توان هیچ نسبت ثابتی بین قیمت زمین و آپارتمان فرض کرد. هر چند قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر یکدیگر قرار دارند، اما قیمت هر یک به عوامل مختلفی بستگی دارد.

بنابراین این تصور که اگر نسبت قیمت یک زمین به آپارتمان فلان است، می‌توان بر اساس همین نسبت قیمت زمین یا آپارتمان دیگری را تخمین زد، تصور کاملا اشتباهی است.

اما نکته طلایی این جاست که بر اساس نسبت قیمت زمین به آپارتمان می‌توان به ۳ نتیجه‌گیری رسید:

1. میزان سود حاصل از ساخت و ساز
2. منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز
3. تشخیص مناسب بودن زمان برای خرید زمین جهت ساخت و ساز

در ادامه هر یک از این موارد را به صورت مفید و مختصر بررسی می‌کنیم.

۱- تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود ساخت و ساز

برای شفاف شدن اثر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کار را با دو مثال ادامه می‌دهیم. ، اطلاعات مثال اول را جهت یادآوری مجددا ذکر می‌کنیم:

• متراژ زمین: ۳۰۰ متر
• قیمت هر متر مربع زمین: 30 میلیون تومان
• تراکم: ۴
• درصد ساخت: ۶۰ درصد
• هزینه هر متر مربع ساخت: ۳ میلیون تومان
• قیمت هر متر مربع نوساز: ۲۰ میلیون تومان
• قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان
• هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان
• قیمت کل زمین: ۹ میلیارد تومان
• سود ساخت: 3 میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان

برای مثال دوم، متراژ زمین، تراکم و درصد ساخت را مانند مثال قبل فرض می‌کنیم. اما قیمت هر متر مربع زمین را 42 میلیون تومان، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز را ۳۰ میلیون تومان و هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومان در نظر می‌گیریم.

در مثال دوم قیمت کل نوساز، قیمت کل زمین و هزینه کل ساخت عبارتند از:

• هزینه کل ساخت: ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان
• قیمت کل نوساز: ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان
• قیمت کل زمین: 12 میلیارد و 600 میلیون تومان

در نتیجه سود حال از ساخت و ساز در این مثال این گونه محاسبه می‌شود:

5 میلیارد و 4۰۰ میلیون = (12 میلیارد و 600 میلیون+۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون) – ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون

در مثال اول نسبت قیمت زمین به آپارتمان، 30 به ۲۰ (یا 150 درصد) بود. در مثال دوم، این نسبت معادل 42 به 30 (یا 140 درصد) است.

آیا نسبت قیمت زمین به آپارتمان فرمولی برای سرمایه گذاری فاکتور مناسبی برای تحلیل سود دهی است؟

آیا می‌توان صرفا با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان درباره سود دهی ساخت و ساز نتیجه‌گیری کرد؟

احتمالا با توجه به این اعداد تصور می‌کنید که اگر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد، سود بیش‌تری حاصل خواهد شد. این نتیجه‌گیری در نگاه اول درست به نظر می‌رسد. اما باید به این نکته توجه کنید که در واقعیت عوامل زیادی در سود سازنده اثر گذارند.

به عنوان نمونه اگر در همین مثال هزینه ساخت و ساز را تغییر دهیم، نتیجه می‌تواند تغییر کند. علاوه بر این عوامل مختلفی مثل میزان تراکم، درصد ساخت و… روی این محاسبات اثر گذارند.

البته نباید فراموش کرد که فاکتورهایی مثل تراکم و درصد ساخت به طور مستقیم روی قیمت زمین و همینطور روی سود حاصل از ساخت و ساز موثرند. بنابراین شما نمی‌توانید با محاسبه یک فاکتور به نام نسبت قیمت زمین به آپارتمان سود دهی ساخت و ساز را تحلیل کنید.

اما بدیهی است که به عنوان یک مشاور حرفه‌ای، باید توانایی محاسبه چنین مواردی را داشته باشید.

۲- بررسی منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز

هر چند سود بالاتر همیشه جذاب است. اما زمانی این سود منطقی است که تناسب آن با هزینه انجام شده را بررسی کنیم. به عبارت دیگر با بررسی درصد سود کسب شده، می‌توانیم منطقی بودن خرید را دقیق‌تر بررسی کنیم.

برای محاسبه درصد سود کسب شده باید از فرمول زیر استفاده کنید:

درصد سود = ۱۰۰ × [سود حاصل از ساخت تقسیم بر (هزینه کل ساخت + قیمت کل زمین)]

برای روشن‌تر شدن روش محاسبه، درصد سود را در دو مثال بالا بدست می‌آوریم. در مثال اول سود حاصل از ساخت ۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون و مجموع هزینه‌ها، شامل هزینه ساخت و خرید زمین، ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بود. بنابراین سود ساخت به این ترتیب قابل محاسبه است:

29 درصد = ۱۰۰ × (۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تقسیم بر 11 میلیارد و 160 میلیون)

در مثال دوم مجموع سود حاصل از ساخت معادل 5 میلیارد و 4۰۰ میلیون و مجموعه هزینه ساخت و قیمت زمین معادل ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون بود. در نتیجه درصد سود اینگونه محاسبه می‌شود:

۳۳.۳ درصد = ۱۰۰ × (۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تقسیم بر ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون)

همان طور که مشاهده می‌کنید، سود در مثال اول معادل ۲۹ درصد و در مثال دوم ۳۳.۳ درصد است.

چند نکته مهم در ارائه مشاوره برای مشاورین املاک

سود مثال دوم حدود ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بیش‌تر از سود مثال اول است. اما با توجه به هزینه‌های انجام شده، صرفا ۴.۳ درصد سود بیشتر نصیب سازنده می‌شود.

به عبارت دیگر، در مثال اول، سازنده با ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان، سود ۲۹ درصدی کسب کرده و در مثال دوم با ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان سود ۳۳.۳ درصدی. یعنی با حدود ۵ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بیش‌تر (۴۴.۸ درصد افزایش سرمایه‌گذاری)، فقط ۴.۳ درصد افزایش سود داشته است.

شما به عنوان مشاور املاک حرفه‌ای، باید به این اعداد و ارقام، شرایط بازار و منطقی بودن میزان سود توجه کنید تا بتوانید مشاوره‌ای هوشمندانه ارائه کنید.

اگر شما به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای بتوانید به این ترتیب به مشتریان، مخصوصا سازنده‌ها مشاوره دهید و میزان سود و منطقی بودن آن را برای ایشان محاسبه کنید، شکی نیست که جایگاه خود را به عنوان یک فرد حرفه‌ای و آگاه در ذهن آن‌ها ثبت خواهید کرد.

۳- تشخیص زمان مناسب برای خرید زمین با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان

چطور زمان مناسب برای خرید زمین جهت ساخت و ساز را تشخیص دهیم؟

مشاورین املاک برای ارائه مشاوره در خصوص زمان مناسب جهت خرید زمین برای ساخت و ساز، می‌توانند به دو فاکتور توجه کنند:

1. درصد سود
2. تغییرات در نسبت قیمت زمین به آپارتمان

توجه داشته باشید که حداقل سود منطقی برای ساخت و ساز ۳۰ درصد است. پس اگر می‌خواهید در این خصوص مشاوره بدهید، باید درصد سود حاصل از ساخت و ساز را با توجه به توضیحات ارائه شده محاسبه کنید. اگر این درصد مساوی یا بیشتر از ۳۰ بود، زمان مناسبی برای خرید و ساخت و ساز است.

در حالت دوم می‌توانید به تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان توجه کنید. البته باید توجه داشته باشید که قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر عوامل متفاوتی رشد می‌کنند. بنابراین هر زمان ممکن است نسبت قیمت یک زمین به قیمت آپارتمان نوساز تغییر کند.

شما به عنوان یک مشاور املاک فعال، می‌توانید با رصد این تغییرات، به مشتریان وفادار و سازندگانی که با آن‌ها همکاری دارید، سیگنال خرید یا عدم خرید بدهید. به این ترتیب که هر وقت تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان کاهشی شد، زمان مناسبی برای خرید است.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. در صورتی که در سوال یا ابهامی برای شما باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای این مقاله مطرح کنید.

سوالات متداول نحوه محاسبه سود ساخت و ساز

فرمول محاسبه سود ساخت و ساز چیست؟

سود ساخت و ساز با این فرمول محاسبه میشود: سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

سود ساخت و ساز چند درصد است؟

عوامل بسیاری در سود ساخت و ساز موثر هستند، عواملی مثل: قیمت زمین، قیمت تمام شده ساخت، قیمت ملک نوساز، عوارض شهرداری و غیره همگی عواملی هستند که نقش موثر در درصد سود ساخت و ساز تاثیر دارند.

مدل CAPM یا قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای چیست؟

مقدمه‌ای بر مدل capm یا قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه

ریسک جزء جدایی‌ناپذیر سرمایه‌گذاری است؛ بازار بورس و اوراق بهادار نیز از این قاعده مستثنی نیست و ممکن است گاهی در این بازار متحمل ریسک بالایی شویم. در حقیقت هرچه میزان بازده مورد انتظار ما بیشتر باشد، مجبور به تحمل ریسک بالاتری خواهیم بود. طبیعتاً هیچ سرمایه‌گذاری علاقه‌مند نیست که ریسک بالایی را بپذیرد و متحمل ضرر و زیان شود به همین دلیل مدل‌های متفاوتی برای کشف رابطه‌ی بین ریسک و بازده مورد انتظار ایجاد شده است که یکی از آن‌ها مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه یا به‌ اختصار CAPM است. در این مقاله قصد داریم به توضیح این مدل بپردازیم و نکات آن را مورد بررسی قرار دهیم.

تعریف مدل capm

مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای که در زبان انگلیسی به آن Capital Asset Pricing Model یا به‌اختصار CAPM گفته می‌شود، رابطه‌ی بین ریسک سیستماتیک (بتا β) و نرخ بازده مورد انتظار دارایی سرمایه‌ای را توصیف می‌کند. این مدل اغلب برای قیمت‌گذاری اوراق بهاداری که ریسک بالایی دارند مورداستفاده قرار می‌گیرد. هدف از فرمول CAPM این است که ارزیابی کند آیا یک سهم زمانی که ریسک و ارزش زمانی پول با بازده مورد انتظار آن مقایسه می‌شود، منصفانه ارزش‌گذاری می‌شود یا خیر. در ادامه به فرمول کلی این مدل و تعریف اجزای آن می‌پردازیم.

فرمول مدل CAPM

برای سرمایه‌گذاری در یک فرمولی برای سرمایه گذاری سهام، باید بازده‌ای را که سهم ایجاد می‌کند متناسب با ریسک باشد تا سرمایه‌گذار ترغیب شود سرمایه‌گذاری کند. مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای capm می‌گوید بازده مورد انتظار از مجموع نرخ بازده بدون ریسک و صرف ریسک ضرب در بتا، به دست می‌آید. به عبارتی:

تشریح متغیرهای مدل CAPM

متغیرها یا پارامترهایی را که در فرمول capm در بالا آورده شد، در این بخش توضیح داده‌ایم.

بازده مورد انتظار دارایی سرمایه‌ای:

بازدهی که انتظار داریم از سرمایه‌گذاری در یک دارایی یا سهم، به دست آوریم.

نرخ بازده بدون ریسک:

نرخ بازده بدون ریسک نشان‌دهنده‌ی بازدهی بدون تقبل هیچ‌گونه ریسک اضافی است. در حقیقت با گذشت زمان ارزش پول تغییر می‌کند و با توجه‌ به اینکه ارزش پول در آینده کاهش پیدا خواهد کرد و ذات سرمایه‌گذاری ریسک را در بردارد، نرخی محاسبه می‌شود که این موارد را پوشش دهد. این نرخ صرفاً بر اساس ارزش زمانی پول و ریسک ناشی از سرمایه‌گذاری محاسبه می‌شود و به دیگر ریسک‌های احتمالی توجه نمی‌شود.

اگر مایل به سرمایه‌گذاری پرریسک و کسب سودی بالاتر از میانگین بازار هستید، پیشنهاد می‌کنیم با صندوق‌های سرمایه‌گذاری جسورانه ، به طور کامل آشنا شوید.

بازده بازار:

نرخ بازده بازاری که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنیم. در واقع این بازده مقدار قطعی و ثابتی ندارد و با توجه‌ به پیش‌بینی‌ها تعیین می‌شود.

صرف ریسک بازار:

صرف ریسک میزان بازده مازاد بر بازده بدون ریسک است. در واقع تفاضل بازده بازار و نرخ بازده بدون ریسک، صرف ریسک بازار نامیده می‌شود. مثلاً اگر کل شاخص بازار، یک سهم در نظر گرفته شود، این سهم مقداری ریسک دارد که به طور مثال گفته می‌شود 15 درصد بالای آن به ما بازده داده می‌شود. در نتیجه ما ۱۵ درصد بالاتر از نرخ بدون ریسک سود خواهیم کرد. به این مقدار صرف ریسک بازار گفته می‌شود.

بتای سرمایه‌گذاری:

ضریب بتا نشان می‌دهد یک سرمایه‌گذاری در مقایسه با کل بازار چه میزان بی‌ثبات و نوسان پذیراست. به بتا شاخص ریسک سیستماتیک نیز گفته می‌شود. در واقع بتا معیاری است که نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری چقدر ریسک به پرتفویی که شبیه بازار است، اضافه می‌کند. به‌عنوان‌مثال:

به طور مثال اگر بتا برابر ۲ باشد به این معنا است که دوبرابر بازار ریسک کرده‌ایم. اگر از منظر فرمولی به این قضیه نگاه کنیم، این‌طور است که بتا ضرب در صرف ریسک بازار می‌شود تا نسبتی که بتای سهام دارد در صرف ریسک بازار ضرب شود و مقدار صرف ریسک سهام محاسبه می‌شود. در ادامه با جمع‌کردن این مقدار با نرخ بازده بدون ریسک، مقدار بازده مورد انتظار دارایی محاسبه می‌شود.

بتا از منظر فرمولی برابر است با:

مثالی از نحوه‌ی محاسبه در فرمول capm یا مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای:

بازده موردنظر سهام شرکت الف را با استفاده از مقادیر زیر محاسبه کنید.

نمایش تصویری مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای capm

برای نمایش تصویری فرمول مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای CAPM از security market line(sml) استفاده کنیم. خط sml روی نموداری رسم می‌شود که محور افقی آن بتا و محور عمودی آن بازده مورد انتظار از سهام است. در واقع این رابطه نشان می‌دهد که بازده سهام موردنظر فقط به یک عامل بستگی دارد که به آن شاخص ریسک سیستماتیک یا بتا می‌گوییم. در واقع مدل capm بیان می‌کند که بازده سهام موردنظر به این که نوسانات سهام موردنظر ما چه ارتباطی با نوسانات بازار دارد، مربوط است.

محدودیت‌های محاسبه‌ی نرخ بازده بدون ریسک در مدل CAPM

نرخ بازده بدون ریسک در مدل مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای CAPM معمولاً برابر با نرخ اوراق‌قرضه‌ی دولتی است. چرا که سرمایه‌گذاری در این اوراق کم‌ریسک‌ترین سرمایه‌گذاری ممکن است. به همین دلیل نرخ این اوراق به‌عنوان معیاری برای نرخ بازده بدون ریسک قرار می‌گیرد. البته محاسبه‌ی این نرخ دارای پیچیدگی‌های خاص خودش است که محاسبه‌ی دقیق مقدار این پارامتر را مشکل می‌کند. اینکه این نرخ را برابر با نرخ اوراق‌قرضه‌ی دولتی قرار دهیم، ساده‌ترین شکل محاسبه‌ی آن است که مقدار دقیقی را نیز به ما نمی‌دهد و باید یک ضریب خطا برای آن در نظر بگیریم. علاوه بر این موارد دیگری که در محاسبه‌ی نرخ بازده بدون ریسک باید در نظر بگیریم عبارت‌اند از:

• ریسک نکول نداشته باشد: سرمایه‌گذاری بدون ریسک سرمایه‌گذاری است که ریسک نکول نداشته باشد. عدم وجود ریسک فرمولی برای سرمایه گذاری فرمولی برای سرمایه گذاری نکول به این معنی است که عرضه‌کننده اوراق بتواند پولی که باید به ما پرداخت کند را در زمان مقرر، تسویه کند. درصورتی‌که پرداخت پول حتی یک روز هم به تعویق بیفتد، عرضه‌کننده‌ی موردنظر دچار نکول شده است.
• ریسک سرمایه‌گذاری مجدد نداشته باشد: باتوجه‌به افق سرمایه‌گذاری، اوراق را انتخاب کنیم تا نرخ بازده بدون ریسک آن متناسب با سرمایه‌گذاری ما باشد. به‌عنوان‌مثال اگر انتخاب ما سرمایه‌گذاری ۵ ساله است، از نرخ بدون ریسک اوراق ۵ ساله استفاده کنیم. اگر افق دید ما ۵ ساله باشد اما از نرخ بازده بدون ریسک اوراق یک‌ساله استفاده کنیم، ممکن است هرسال نرخ بازده بدون ریسک متفاوتی داشته باشیم و محاسبات ما دچار خطا گردد.

محدودیت‌های مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای capm :

مدل capm محدودیت‌هایی دارد که در ادامه مهم‌ترین موارد آن را بیان می‌کنیم:

• مفروضات غیرواقعی دارد: مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه یک سری مفروضاتی دارد که در دنیای واقعی امکان‌پذیر نیستند. این مدل بر دو فرض استوار است که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم.
• بازار سرمایه بسیار رقابتی و کارا است، یعنی اطلاعات به‌سرعت پخش می‌شود و قیمت سهم نیز از این اطلاعات تأثیر می‌پذیرد و تغییر می‌کند.
• فرضیه‌ی دوم بیان می‌کند که بازار سرمایه تحت تسلط سرمایه‌گذاران منطقی و ریسک‌گریز است که انتظارات یکسانی دارند. این دو فرضیه اگرچه ایده‌آل به نظر می‌رسند اما امکان وقوع آن‌ها در دنیای واقعی دور از انتظار است.
• امکان محاسبه‌ی دقیق پارامترهای مدل وجود ندارد. همان‌طور که قبلاً به این موضوع اشاره کردیم، امکان محاسبه‌ی دقیق نرخ بازده بدون ریسک و صرف ریسک بازار وجود ندارد.
• این مدل عملکرد خوبی برای توصیف داده‌های گذشته نداشته است. طبق این مدل باید بازده یک سهم را صرفاً بر اساس بتا بتوانیم توصیف کنیم. در عمل این امر غیرممکن است چرا که رابطه قوی و مستقیمی بین بازده و بتا وجود ندارد. برای این که بتوانیم تغییرات بازده را محاسبه کنیم به پارامترهای دیگری نیز نیاز داریم. مانند نسبت‌های p/e ، p/b و اندازه شرکت و موارد دیگر بستگی دارد.

به دلیل محدودیت‌هایی که مدل capm دارد، بعدها مدل‌های دیگری نیز ارائه شد. در این مدل‌ها پارامترهای دیگری نیز به مدل capm افزوده شد تا بتواند تغییرات بازده را بهتر توصیف کند. البته همه‌ی مدل‌های جایگزین نیز محدودیت‌هایی دارند؛ به همین دلیل مدل CAPM به دلیل سهولت استفاده و دید خوبی که از ارزش سهام و اوراق بهادار به سرمایه‌گذاران می‌دهد، به طور گسترده‌ای مورداستفاده قرار می‌گیرد.

ریسک سیستماتیک و ریسک سیستمی در مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای

در بخش های ابتدایی این مقاله از ریسک سیستماتیک یاد شد. در ادامه و در راستای افزایش دانش سرمایه‌گذاری به توضیح ریسک سیستماتیک و غیرسیستماتیک پرداخته‌ایم.

ریسک سیستماتیک: این ریسک مربوط به ریسک ذاتی کل بازار است و نمی‌توان آن را پیش‌بینی کرد یا از آن اجتناب کرد. این ریسک همواره در بازار سهام وجود دارد و مربوط به یک صنعت یا شرکت خاص نیست. همان‌طور که قبلاً اشاره کردیم، با استفاده از بتا می‌توان ریسک یک سرمایه‌گذاری را نسبت به ریسک کل بازار مقایسه کرد. اگر بتا بالاتر از یک باشد، ریسک سیستماتیک سهام زیاد است و اگر پایین‌تر از یک باشد، ریسک سیستماتیک کمتری را متحمل می‌شویم. این ریسک اغلب از اخبار کلان کشور یا جهان ناشی می‌شود. به‌عنوان‌مثال تحریم، جنگ، تورم، نوسانات ارز و عواملی ازاین‌قبیل، باعث شکل‌گیری ریسک سیستماتیک شده‌اند.

ریسک غیرسیستماتیک (سیستمی): به ریسکی که مختص به یک صنعت یا شرکت خاص است ریسک سیستمی گفته می‌شود. این ریسک ناشی از عملکرد و سیاست‌گذاری‌های یک شرکت است؛ به همین دلیل با استفاده از تغییر رویه‌های مدیریتی و استراتژی‌های موجود، قابل‌کنترل و مدیریت است. یکی از راه‌های کاهش ریسک سیستمی، ایجاد تنوع در پرتفوی است. به این صورت که اگر یکی از شرکت‌هایی که سهامش را خریداری کرده‌ایم، متضرر شود، درصد کمی از پرتفوی ما را تشکیل دهد و متحمل ضرر و زیان بالایی نشویم.

جمع‌بندی

برای اینکه بتوانیم بازده مورد انتظار سهام موردنظر خود را محاسبه کنیم از مدل‌هایی استفاده می‌کنیم که یکی از مدل قیمت‌گذاری دارایی‌های سرمایه‌ای مدل capm است. در این مدل رابطه‌ی خطی بین بازده‌ی موردنیاز در یک سرمایه‌گذاری و ریسک سیستماتیک مربوط به آن را مشاهده می‌کنیم. مدل capm با وجود محدودیت‌ها و کاستی‌هایی که دارد، به دلیل سهولت استفاده، همچنان به طور گسترده‌ای مورداستفاده قرار می‌گیرد.

فرمولی برای سرمایه گذاری

در مطالب قبلی، انواع روش‌‌های ارزشیابی سهام گفته شد. در این نوشته، محاسبۀ ارزش فعلی سودهای نقدی آتی به عنوان یکی از روش‌های ارزشیابی سهام، معرفی شده و چگونگی محاسبۀ آن بیان خواهد شد. پیش از آن، مفهوم بازده مورد انتظار سهامداران مورد بررسی قرار می‌گیرد.

در تئوری‌های مالی، فرض بر این است که نرخ بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاران تابعی از میزان ریسک سرمایه‌گذاری است. به عبارت دیگر افراد برای سرمایه‌گذاری در سهام عادی، باید نرخ بازدهی را بدست آورند که بیشتر از نرخ سود سپرده‌های بانکی (نرخ بدون ریسک) باشد. هرچه درجۀ ریسک اوراق بهادار بیشتر باشد نرخ بازده مورد انتظار سرمایه‌گذاران نیز بیشتر خواهد شد. در ادامه از این نرخ برای محاسبۀ ارزش سهام استفاده می‌شود.

مشاهدات نشان می‌دهد که خریداران سهام، هنگام خریداری سهم به میزان سود و افزایش قیمت سهام در آینده توجه دارند. سه مدل ارزشیابی سهام، مبتنی بر محاسبۀ ارزش فعلی سودهای آتی وجود دارد که در شکل زیر مشاهده می‌شود.

ارزش فعلی سود نقدی (با فرض سود ثابت) – مدل گوردن

فرمول کلی ارزش فعلی سود نقدی هر سهم به شرح زیر می‌باشد:

V_Equity : ارزش سهام شرکت

D : سود تقسيمی شرکت

K : بازدهی مورد انتظار سهامداران

در تصاعد هندسی، حد مجموع n جمله وقتی n به سمت فرمولی برای سرمایه گذاری بینهایت میل می‌کند به صورت زیر است:

t₁ : جمله اول تصاعد

بنابراین با این فرض که در فرمول ذکر شده، همۀ سودهای تقسیمی شرکت برابر هستند و همچنین در نظر گرفتن تصاعد هندسی، فرمول به صورت زیر ساده خواهد شد:

ارزش فعلی سود نقدی (با فرض نرخ رشد ثابت) – مدل گوردن

در واقع کم‌تر شرکتی وجود دارد که سود سهام آن همیشه ثابت باشد. زیرا اکثر شرکت‌ها به دلیل توسعۀ امکانات تولیدی و با افزایش قیمت محصولات، دارای نرخ رشد مثبت در سودهای آتی هستند. اگر نرخ رشد سود شرکت‌ها را g بنامیم در این صورت، میزان سود در سال دوم g درصد بیشتر از سود در سال اول خواهد بود به عبارت دیگر:

با توجه به سودهای پیش‌بینی شده و با کمک فرمول اصلی ارزش فعلی سود نقدی، ارزش سهام شرکت به صورت زیر محاسبه می‌شود:

شکل ساده شدۀ فرمول فوق به شرح زیر است:

برآورد نرخ رشد سود تقسیمی

با استفاده از دو روش، اطلاعات تاریخی و نسبت‌های مالی می‌توان نرخ رشد موجود در فرمول را برآورد کرد.

تخمین نرخ رشد (g) با استفاده از اطلاعات تاریخی

حالت اول: در این حالت فقط اولین و آخرین سود تقسیمی به عنوان ملاک تخمین سود در نظر گرفته شده است.

حالت دوم: در این حالت از نرخ‌های رشد دوره‌های قبل میانگین هندسی گرفته می‌شود.

تخمین نرخ رشد (g) با استفاده از نسبت‌های مالی

b : Payout ratio ( نرخ پرداخت سود )

در فرمول فوق ROE معیاری از عملکرد مالی است که با تقسیم درآمد خالص بر تعداد کل سهام به‌دست می‌آید. در واقع این نسبت بیان می‌نماید که بنگاه اقتصادی به ازای هر سهم، چه میزان سود خالص ایجاد می‌کند.

در این نوشته، روش محاسبۀ ارزش فعلی سود نقدی به عنوان یکی از روش‌های ارزشیابی سهام معرفی شد. در مطالب بعدی سایر روش‌ها توضیح داده خواهد شد.

سنجش آنلاین سواد مالی

موسسۀ حسابداران رسمی آمریکا سواد مالی را توانایی ارزیابی و مدیریت مؤثر امور مالی شخصی به منظور تصمیم‌گیری‌های عاقلانه در جهت رسیدن به اهداف زندگی و دستیابی به وضعیت مالی خوب تعریف کرده است. آکادمی مالی امید با طراحی آزمون‌های تعیین سطح، امکان سنجش دانسته‌های مالی کاربران را در سه سطح مقدماتی، متوسط و پیشرفته فراهم آورده است. متقاضیان با شرکت در این آزمون، طبق نمرۀ اخذ شده، گواهینامه دریافت می‌کنند.